Mientras más bajo es el crédito, más ayuda a reducir el déficit habitacional

El crecimiento del sistema financiero dominicano se expresa en el dinamismo de la economía y muy especialmente en la mejoría de la calidad de vida de la gente, cuando se trata de financiamientos dirigidos a la adquisición de bienes de valor creciente como los inmobiliarios.

En los últimos tres años, el Gobierno, en coordinación con la autoridad monetaria, ha hecho esfuerzos por facilitar el acceso a créditos hipotecarios con tasas de interés bajas, a través de la liberación de recursos del encaje legal, y con la promoción de proyectos habitacionales más económicos.

Para tales fines, se han promovido normativas como la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y de Fideicomiso, que facilita la creación de instrumentos de mejor acceso a créditos para la construcción y venta de viviendas de tipo económico.

Pero la medición de la cartera de créditos hipotecarios (para compra y remodelación de viviendas) no se debe medir solamente por los montos financiados, sino también por la cantidad de empréstitos, pues se asume que cada uno puede que contribuya con la reducción del déficit habitacional.

Montos y préstamos
De acuerdo con las estadísticas de la Superintendencia de Bancos, la cartera de créditos del sector financiero consolidado a octubre de este año, asciende a RD$818,774.6 millones. De esa cantidad, las entidades financieras destinan RD$137,391.8 millones a préstamos hipotecarios (16.7%).

Los bancos de servicios múltiples otorgan el 68.4% de los préstamos hipotecarios aprobados hasta octubre, que representan el 58.8% del total de financiamientos concedidos.

En tanto que las asociaciones de ahorros y préstamos (AAyP) conceden el 30.9% de los créditos hipotecarios registrados, pero su impacto en cuanto a cantidad de préstamos es de un 40.3%. Tanto bancos múltiples como AAyP abarcan el 99.3% la cartera de créditos hipotecarios vigentes en el sistema financiero, ya que los bancos bancos de ahorro y crédito y las corporaciones de crédito casi no destinan cartera al financiamiento de viviendas.

Tres de los 17 bancos múltiples del país (BanReservas, Popular y BHD León) representan el 82% de los préstamos hipotecarios, mientras que otras tres de las 10 AAyP del país (APAP, Cibao y La Nacional) abarcan el 87% de los financiamientos para compra y reparación de viviendas, por lo que esas seis entidades prácticamente dominan el mercado.

Aporte socioeconómico
Los créditos hipotecarios tienen un impacto socioeconómico de alta incidencia, debido a que contribuyen con la reducción del déficit habitacional. Esa es la razón por la que, en la medida en que el monto del crédito hipotecario sea menor, mayor es la cantidad de préstamos otorgados y se deduce que mayor es también la cantidad de viviendas adquiridas o de soluciones habitacionales.

Los RD$94,043.1 millones que los bancos múltiples han prestado para compra y reparación de viviendas se dividen en 45,383 financiamientos, para un promedio de RD$2,072,209 por préstamo.

En tanto que las AAyP han prestado RD$37,410.5 millones con los que concedieron 31,060 préstamos hipotecarios, para un monto promedio de RD$1,370,154 por cada financiamiento aprobado.

De ahí se deduce que los bancos financian un promedio de 482 viviendas por cada RD$1,000 millones de préstamos hipotecarios concedidos. En tanto que las AAyP otorgan 729 créditos hipotecarios por cada RD$1,000 millones.

Cuando se comprara la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados con el monto global financiado por cada entidad, se puede determinar cuál es la que concede los préstamos más altos, es decir, para viviendas de mayor costo para altos estratos sociales, y la que otorga los préstamos más bajos dirigidos a viviendas o soluciones habitacionales más económicas.

Para los bancos, los créditos hipotecarios son un segmento adicional de negocios que representan el 13.2% de sus financiamientos totales, pero para las AAyP ese tipo de empréstito es el 51.5% de su cartera total de créditos.

Las cifras indican que la Asociación La Nacional de Ahorros y Préstamos es la que concede mayor cantidad de préstamos por cada RD$1,000 millones financiados (769). Esto así, porque el promedio de monto de financiamientos de esa entidad mutualista es de RD$1,299,911.

La Nacional es la tercera entidad más grande del sistema mutualista, superada por la APAP y la Asociación Cibao, pero su aporte a la reducción del déficit habitacional es mayor, ya que destina el 63.1% de su cartera a financiar compra y reparación de viviendas.

La APAP tiene el 50% de su cartera en créditos hipotecarios y la Asociación Cibao el 57.3%.

COMPETENCIA
En este momento los créditos hipotecarios para compra o remodelación de viviendas promedian una tasa de interés de 11% anual, un poco más o un poco menos, de acuerdo con las condiciones.

Sin embargo, en el sistema financiero dominicano no existe una tasa unificada para los financiamientos, sino que, para competir en la captación de más clientes para prestarles, las entidades financieras acostumbran a ofrecer los créditos con tasas de interés muy bajas, por debajo de los niveles de rentabilidad aceptables, para mantenerla fija por un año o dos y luego proceden con los ajustes de tasas a partir del segundo año.

Algunas entidades financieras ofrecen la posibilidad de créditos hipotecarios con tasa fija por cinco años, pero a un nivel por encima del promedio actual, lo cual es poco atractivo para los clientes dominicanos, que prefieren aventurarse a aprovechar la tasa más baja en el primer año antes que una un poco más alta y fija durante al menos un lustro.

Ahora que se ha creado la Titularizadora Dominicana (Tidom), se pretende desarrollar la posibilidad de conceder préstamos hipotecarios con tasa fija por períodos más largos.

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