El encuentro reciente del presidente de la Suprema Corte de Justicia con líderes de la banca local está llamado a producir sus frutos, y de ello nos sentimos altamente complacidos.

En esa reunión, reseñada por LISTÍN DIARIO, se pasó revista a temas de vital importancia, por lo que vale citar lo tocante a la implementación de la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario, el fideicomiso y sus implicaciones en el sector inmobiliario.

Desde nuestra óptica, el actual presidente de alto tribunal es uno de los juristas dominicanos que con mayor ahínco ha defendido el derecho de propiedad y, por demás, un gran conocedor de las grandes ocupaciones de terrenos que se han producido en detrimento de sus legítimos propietarios, un punto que se inclina a coadyuvar a la implementación de un justo proceso de titulación, principalmente de aquellos terrenos ocupados por familias que años atrás tenían un origen humilde, pero que en muchos casos ya no lo son más, y que de alguna manera, en el orden sucesoral, aunque con legitimidad, han resultado perjudicados.

La situación descrita precisa de ponderación, entendiendo nosotros que a través de la figura del fideicomiso, y mediante un real proceso de titulación en el que intervengan de manera seria instituciones del sector público que señalaremos más adelante, se podría dotar a esas familias del correspondiente título de propiedad, que únicamente va a requerir de una inversión mínima con relación al valor real de su propiedad.

Conllevaría, además, una justa compensación a los propietarios legítimos, lo que les permitiría experimentar un desarrollo económico sostenido, facilitándole libre acceso al crédito bancario institucional, liberándolo de la usura a través del mercado informal, al que muchos están recurriendo para poder sobrevivir.

Por vía del nuevo concepto de la figura del Fideicomiso y de un eficiente mercado de titulación de cartera hipotecaria de vivienda, alcanzarían el respaldo que constituyen las hipotecas emitidas para la adquisición o construcción de esas viviendas.

De acuerdo con el concepto de la titulación, estas hipotecas se utilizarían para constituir un patrimonio autónomo, que a su vez serviría de vehículo idóneo para la emisión pública de valores de contenido crediticio.

Para hacer posible esta realidad, se necesitaría únicamente la colaboración de sector público y sector privado, alejado de la politiquería partidaria. Aquí señalamos los actores más  importantes y las correcciones necesarias sugeridas:

A) Sector público
Suprema Corte de Justicia, a través del Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras (PMJT) y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Banco Nacional de la Vivienda del Fomento y la Producción.

Banco Central de la República Dominicana.

Superintendencia de Bancos.

Dirección General de Impuestos Internos.

Sin proponérselo, las últimas cuatro instituciones citadas, llamadas a corregir este orden de cosas se han convertido, por el contrario, en una gran retranca para el logro de los objetivos de una armoniosa titulación.  A nuestro juicio, consideramos que en interés de querer ir más allá de lo que aconseja la prudencia en los procesos de supervisión y de fiscalización, nos olvidamos del aspecto social y humano que deben primar en las instituciones que representan al gobernante de turno. Cabe aquí citar el refranero popular cuando dice que “ni tanto que queme al santo, ni tan poco que no lo alumbre”.

Un ejemplo al canto, es que el Banco de la Vivienda en la actualidad, por regulaciones y las normas prudenciales vigentes, no puede otorgar ningún tipo de facilidades de crédito a inversionistas promotores, aunque dispongan estos de las garantías hipotecarias en primer rango requeridas y ofrecidas de un terreno ocupado, previamente deslindado y con los potenciales beneficiarios finales de los créditos en interés de regularizar la situación jurídica de sus inmuebles, porque aunque es el vehículo ideal para canalizar los fondos de la seguridad social, a través de la figura de los fideicomisos, la Superintendencia de Bancos y el Banco Central se lo imposibilitan porque violan una determinada norma bancaria; y peor aún es la participación de la  Dirección General de Impuestos Internos, porque obligan hasta la saciedad  a los propietarios a pagar todos los impuestos de manera retroactiva, cuando llega el momento de lograr algún tipo de transacción favorable para las partes involucradas y se procede al traspaso de una propiedad que el dueño legítimo tiene toda una vida sin su usufructo, porque alguien, al amparo de la fuerza, la politiquería y la indiferencia de las autoridades policiales y judiciales, le ha impedido recuperarla o venderla. Estos impuestos retroactivos muchas veces provocan un infarto al propietario o estos prefieren, en el mejor de los casos, darlo todo por perdido.

Ante esta cruda realidad, creemos que el presidente del organismo máximo de otorgamiento de justicia en el país, puede y debería abocarse a buscar una solución salomónica con la armonía necesaria, sin dejar de lado las regularizaciones y las recaudaciones. Espero una solución a esta distorsión a la realidad de este mercado tan necesario e importante para la sociedad dominicana.

B) Sector privado
Dentro del mercado inmobiliario privado existen grupos importantes de promotores-inversionistas, empresarios y profesionales del sector de los bienes raíces, que estaríamos dispuestos, con la participación, integración y el concurso de las entidades del sector público antes señaladas, a demostrar que sí se puede, porque contamos con una experiencia de más de 30 años en el mercado de la promoción e intermediación inmobiliaria, complementado con una amplia contribución en la prestación de diversos servicios a través de la banca especializada dirigida al mercado de las hipotecas.

Si las autoridades correspondientes logran una adecuada armonía entre los  sectores público y privado, nosotros estamos en la mejor disposición de convertir esta utopía en una realidad.

Estamos seguros de que otras entidades, tanto del sector privado como dentro del sector público, que tangencialmente interactúan dentro del sector inmobiliario y de valores, tales como la Fundación El Fondo de la Tierra, la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), la Asociación de Empresas Inmobiliarias Inc. (AEI), la Superintendencia de Valores de República Dominicana (SIV), Invi, entre otras, prestarían también su concurso para llevar a cabo esta gran empresa, llamada a llevar tranquilidad y sosiego a un gran segmento muy importante de la población nacional, la que por sus características constituye de por sí una magnifica labor social.

José E. De Pool es presidente del Grupo Inmobiliario Asocs. (GIA) y colaborador, inversionista e intermediario inmobiliario.

Referencia: La nueva Suprema, esperanza para una justa titulación de la tierra.

Por José E. De Pool

Publicado en listin.com.do