Las temporadas de lluvia no sólo sacan a la luz las vulnerabilidades del alcantarillado de la ciudad, sino también las de las edificaciones, puesto que algunas tienen alto nivel de deterioro o importantes vicios ocultos. Esta última variable, la de los vicios ocultos, es la que analizaremos en esta ocasión.

En ingeniería, podemos definir los vicios ocultos como los fallos que identificamos en una obra luego de que esta es entregada al usuario. Se les llama ocultos porque, usualmente, no hay forma de conocer de estas imperfecciones durante el proceso de construcción y terminación de la obra, debido a que afloran varios meses, y hasta años, más tarde.

De este modo, si una imperfección se manifiesta durante la construcción o el proceso de conclusión de la obra, no se asume como un vicio oculto, acorde con el Art. 1642 del Código Civil.

Para los casos en que sí aparecen fallas con estas características, la regulación dominicana establece una serie de garantías que protegen al comprador del inmueble.

El Código Civil, en su artículo 1641 indica que el vendedor está obligado a ofrecer garantía por los bienes vendidos y, en el artículo 1643, precisa que también es el responsable de los vicios ocultos “aunque no los haya conocido”, excepto cuando en el contrato se haya estipulado, expresamente, que el bien “no estará sujeto a ninguna garantía”.

En el mercado inmobiliario, esta responsabilidad cae sobre los hombros de la empresa promotora, los ingenieros, los arquitectos y los contratistas en general. Y las garantías, naturalmente, tienen prescripción, aunque la propia regulación es ambigua o contradictoria en este aspecto.

Por un lado, el artículo 1792 del Código Civil expresaba que “si un edificio construido a precio alzado, pereciese en todo o parte, por vicio en la construcción, o aún por el del terreno, son responsables por espacio de diez años el arquitecto y el contratista”.

Este artículo fue modificado por la ley 585 del 24 de octubre del año 1941, al reformular el artículo 2270, que precisa: “Después de los cinco años, el arquitecto y contratistas quedan libres de la garantía de las obras mayores que hayan hecho o dirigido”. Lo cual ha reconocido la Suprema Corte de Justicia (1ra Cámara, 28 de enero de 2009, número 54, B.J. 1178)

Pero el término “obras mayores” no está perfectamente delimitado en la regulación dominicana, lo que genera una especie de nebulosa que interfiere en la aplicación de las disposiciones.

A mediado de año 2016, el Colegio Dominicano de Arquitectos, Ingenieros y Agrimensores (Codia), la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (Acoprovi) y la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI) se reunieron con el fin de consensuar y adoptar una definición única de obras mayores y de los vicios ocultos en sí, pero la iniciativa no trascendió la mesa sectorial propuesta.

De todos modo entendemos como obras mayores a aquellas que afectan la estructura de la vivienda o edificación. Por ejemplo: las columnas, vigas, losas, etc. No son consideradas como obras mayores aquellos aspectos que no son estructurales, como un fallo en un llavín, en la pintura, en un accesorio del baño, etc.

En el Congreso circula una propuesta de modificación del Código Civil (fue aprobada en primera lectura en el año 2011) en la que se incorpora un término más propicio como sustituto de obras mayores: elementos indisolublemente incorporados a la estructura. Este proyecto contemplaba una garantía de cinco años para los vicios ocultos asociados a estos casos, que es el mismo periodo dispuesto en la norma vigente actualmente.

Para los elementos que no son indisolublemente incorporados a la estructura, que no están considerados en la regulación vigente, esa propuesta contemplaba garantías de un año. Es un tema pendiente de discutir. Nuestra propuesta es que el periodo de garantía sobre vicios ocultos sea escalonado: algunos elementos deben tener garantía de dos o tres años (cerámicas, impermeabilizantes, una puerta, etc.); otros deben tenerla de un año (un llavín, una grifería, una mampara, etc. ; lo que también debería estar contemplado en la Ley 358-05 sobre protección al consumidor.

Queda la tarea. Mientras tanto, es bueno el papel que ha venido jugando ProConsumidor, que tiene una mesa de conciliación entre constructores y adquirientes. Este espacio permite discutir y aclarar muchos temas. Ha sido un aporte importante.

Sin embargo, sería un progreso valioso, hay que decirlo, que la agencia de defensa al consumidor cuente con árbitros más especializados en este mercado.

Finalmente, es necesario subrayar la idea de que lo más importante para contar con garantías no es qué contemple la ley, sino a quién usted le está comprando. Por eso recomendamos elegir empresas formales, ajustadas a las normas de construcción, inscritas en los gremios y que, en definitiva, construyan viviendas con las credenciales requeridas para hacerlo.

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