SANTO DOMINGO. De las muchas lecturas que salen del acto que dio inicio a las obras de infraestructuras en la Ciudad Juan Bosch, una de las fundamentales es que crea esquemas nuevos para que el sector público y privado puedan impulsar la construcción de viviendas.

Fermín Acosta, presidente de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (Acoprovi) muestra la efusividad con que la comunidad que representa ha celebrado el inicio de los trabajos en la Ciudad Juan Bosch. La directiva de la entidad ideó el proyecto y lo presentó al gobierno, apenas iniciado el mandato del presidente Danilo Medina como una solución, un aporte al déficit habitacional. Luego, la Presidencia asumió su planificación y desarrollo.

Que el mandatario le haya dado curso a la propuesta y que a la fecha se haya materializado en un proyecto que levantará en su primera etapa 10,000 viviendas en dos años, en Santo Domingo Este, es un logro que Acoprovi resalta no sólo porque se siente padrino de la iniciativa, sino porque, como dice Acosta, es una forma de paliar el déficit habitacional y elevar la calidad de vida de los dominicanos.

Se trata de una nueva fase de un proceso complejo. Uno de los primeros pasos fue la creación de la Comisión Presidencial para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, con la misión de implementar la Ley 189-11. Dicha Comisión dio a conocer en mayo de 2013 los requisitos para participar en la licitación del Plan Maestro y de los planos ejecutivos de infraestructura del proyecto Ciudad Juan Bosch.

La ciudad satélite dará inicio a un programa de construcción de viviendas de bajo costo con inversiones mixtas público-privadas en diferentes puntos del país, según las versiones oficiales que corrobora Acosta, como sector privado.

La inversión inicial del Estado es significativa. La citada Comisión estructuró un fideicomiso con un aporte de terrenos del Estado de alrededor de 3.1 millones de metros cuadrados. Sobre estos se levantarán las 25 mil viviendas, con la participación de la banca privada.

Quiénes podrán adquirir la vivienda

¿Quiénes serán los adquirientes de las viviendas de la Ciudad Juan Bosch? Aquellos que puedan pagar sus viviendas, los que califiquen conforme con los requerimientos del sistema financiero, precisa Acosta ante la pregunta.

Todos los bancos y las asociaciones de ahorros y préstamos del sistema participarán con sus ofertas hipotecarias. No es un proyecto de vivienda estatal en el que el Gobierno podrá seleccionar los beneficiarios.

El proyecto público-privado desarrollará una asociación en la que los promotores comprarán terrenos, construirán sus viviendas y las venderán.

El Gobierno aportará la infraestructura del espacio en la primera etapa, además del terreno, pero Acosta precisa que el Estado va a cobrar la inversión que hará en infraestructura. Es decir, adelantará la inversión para que la ejecución sea más ágil.

El Estado, además, en su calidad de propietario del terreno, ha creado un fideicomiso madre, garante de que los acuerdos entre el sector privado y el gobierno se cumplan. La Fiduciaria del Banco de Reservas lleva ese fideicomiso madre.

Para el desarrollo de los lotes que adquieran, los promotores podrán utilizar cualquier fiduciaria del mercado. Así hay una garantía, que se ve reforzada por la transparencia en el proceso que ofrece la Ley 189 11, explica el dirigente del sector vivienda.

Viviendas económicas en diferentes escalas

El proyecto mantendrá el criterio de vivienda económica, con varias modelos que se han desarrollado a modo de guía o marco de referencial para los promotores. En la actualidad se consideran viviendas de bajo costo las valoradas hasta un máximo de RD$2,500,000.

Hay tamaños sugeridos, límites de alturas, entre otros, de modo que se tenga un marco regulador de la planificación de la ciudad.

Conforme con las informaciones que maneja Acosta, se busca que se levanten viviendas de menos de un millón, de millón y medio de pesos, para que la gente la pueda comprar. «Yo diría que una gran parte sería de un millón en promedio».

También adelanta que en otras áreas de la Ciudad, a futuro, podrían desarrollarse viviendas de más valor. Estos costos serían posibles por la subvención de la tierra que asumiría el Estado. No se tiene la decisión final, pero la reducción de costos oscilaría entre un 10 a un 20 por ciento.

Los pendientes con los promotores

Con la Comisión como responsable, hay varios pendientes: Que los desarrolladores liciten los lotes, que los presenten a los promotores y que establezcan las condiciones económicas con que estos podrán desarrollar los proyectos.

Ya se ha determinado que los proyectos se manejarán con un concepto de pre ventas, para que cada inversionista particular tenga un punto de equilibrio -fondos suficientes- antes de que el proyecto concluya y no haya riegos de que se quede a la mitad.

Ventas en plano con una vivienda modelo será el esquema de negocios que primará en las ventas. Como se estila en la promoción y venta de proyectos netamente privados, los promotores reciben recursos de avances, pero hasta que no tengan un mínimo de adquirientes que garanticen la terminación de la obra, no comienzan. Eso garantiza al cliente que el dinero que aporta le será devuelto sino se realiza la obra.

Acosta indica que también aguardan por la presentación de una la línea de negocio, en la cual se precisará el contenido del contrato fiduciario. «Entiendo que va a ser muy pronto esto, porque el Presidente dijo que para enero deben iniciarse las ofertas», dice a Hábitat en su oficina privada.

Ante la pregunta de que si el Estado no va a cobrar por la tierra, responde: «Es lo que tenemos entendido, pero eso tiene que precisarlo el Gobierno». En tal contexto indica otros puntos por definir: luego habrá que discutir qué monto asigna el Gobierno a la inversión en infraestructura, de manera que los promotores puedan establecerlo en el valor de la vivienda.

Para el presidente de Acoprovi, otro hecho relevante que tiene como punto de partida el acto en los terrenos de la futura Ciudad Juan Bosch es que Gobierno ha dicho que ese es un proyecto, y que con esas características, aunque más pequeños, se desarrollarán similares en múltiples puntos del país donde el gobierno tenga terrenos.

«Ese será el gran impacto en la que respecta al déficit habitacional», pone de relieve. Y agrega que con las condiciones que se han creado, el que paga una vivienda de alquiler puede pagar una vivienda allí, porque tendría que invertir hasta menos recursos.

Una ciudad modelo, sin precedentes en RD

Para Acosta, hay que valorar sobremanera que la Ciudad Juan Bosch surja como Ciudad Modelo. «Es el primer ejercicio de ciudad organizada que se hace en el país y posiblemente en muchos países de Latinoamérica», argumenta, para agregar que aunque en la región hay ejemplos, incluso de mayor dimensión, no todos los países han tenido estos desarrollos.

En lo que respecta a la comunicación vial, Acosta recuerda que se ha anunciado la terminación de la Avenida Ecológica y la construcción de un corredor para lograr la conexión con la Tercera línea del Metro de Santo Domingo, en construcción. También está facilitando el acceso por la avenida Las Américas y también por la Carretera Mella. Y a futuro con la carretera de Samaná.

Al referirse a la sostenibilidad ambiental de la Ciudad, destaca que Acoprovi propuso que se asumiera con esas características. La incorporación de ciclovías fue una de las ideas presentadas y acogidas.

En un balance final, Acosta estima que el proyecto impactará de manera muy positiva el Gran Santo Domingo: Santo Domingo Oeste y Boca Chica. También ve probable que una buena cantidad de personas del Distrito Nacional opten por vivir en esa ciudad.

«Pienso que la gente que vive cerca del Río Ozama que pueda pagar una vivienda, la que vive en Los Tres Brazos y muchos empleados que no tienen techo propio pueden aspirar a vivir allí debido a que además de la planificación ejemplar que tendrá, se sumará el beneficio que dará el Estado en cuanto al bono de la Ley 189-11», manifestó Acosta.

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