Desde hace años se clama por una política integral y coherente de construcción de viviendas de bajo costo y sociales, que dependa más del capital, financiamiento y construcción del sector privado. El Gobierno que atienda nichos muy especiales de pobreza, pero toda el área privada tiene más recursos económicos y logísticos. En el 2011 el Gobierno del presidente Fernández, basado en una recomendación de una Comisión mixta, presentó y fue aprobada en el Congreso la actual Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, que representa un importante marco jurídico, tanto para la construcción de vivienda social, como para crear la figura del Fideicomiso. Pero todavía no existe una política de viviendas y la ley no ha arrancado con dinamismo.

En el 2012 se aprobaron, pero sin poner en prácticas varios Reglamentos de la Ley 189, de varias instituciones actuantes. Sin embargo, todavía quedan lagunas y problemas que deben ser resueltos, para coordinar mejor todo el proceso de estudio, registro y aprobación de un proyecto o urbanización de vivienda de bajo costo. Para comenzar la Ventanilla Única (VU), creada por Decreto Presidencial en el Ministerio de Obras Públicas, no opera como tal, por diferencias entre las instituciones. No es una VU, cuanto más es un departamento de tramitación, pues no hay una Directiva con suficiente poder y cada organismo estudia y aprueba separadamente. Este proceso toma mucho tiempo, y provoca grandes diferencias de criterios técnicos. El Ministro de Obras Públicas, debería presidir la VU, para que se agilice y tomen decisiones rápidas. Pero ante todo, hay que convertirla en una real Ventanilla Única.

El presidente Medina ha expresado su apoyo a los promotores privados de viviendas sociales, pero su esfuerzo no es compartido con el mismo entusiasmo y pragmatismo por los funcionarios del área. Recomiendo que si el Gobierno desea que se construyan y vendan 25,000 viviendas anuales, debe y tiene que cambiar la actual dispersión de poder entre varios organismos, y aplicar una real política global de promoción, construcción y venta de viviendas con créditos a largo plazo y más bajos intereses para el comprador. Deben ver las dos caras del problema, las necesidades del constructor, pero aún más importante, la del comprador, que es una familia de medio-bajos ingresos, sin historial bancario y muchos de índole informal.

La Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), acaba de auspiciar y publicar un informe en marzo 2013, titulado: Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas en Zonas Urbanas en RD, que es el mejor trabajo que se ha realizado en el país. En el estudio con encuestas y sondeos de campo se cuantificó la oferta y demanda de viviendas, se levantaron muestras y estadísticas orientadoras, y se presentan sugerencias, lo que lo convierte en el trabajo más idóneo para trazar una real política de viviendas de bajos costos o sociales.

Se señala, que: “De un total de 1,341,360 hogares que conformaron el universo de este estudio, aproximadamente 372,832 hogares constituyen la demanda potencial actual”. Y de estos, el 40 %, 143,935 hogares representan la demanda real de compras de viviendas de bajo costo, con la más alta concentración en la Capital. El 84.5 % busca una casa para habitarla, y el 10.5 % para alquilarla y para otros fines el 5 %. El estudio reveló: “El ingreso mensual del grupo familiar de los que componen la demanda real…el 53 % o 75,960 hogares…perciben menos de RD$ 30,000.00…y el 47 %, o 67,975 hogares, perciben ingresos mayores a los treinta mil pesos”. Estos son datos reveladores para los promotores, bancos, asociaciones de ahorros y préstamos y para definir la política habitacional del Gobierno.

En el estudio se señala que el acceso de financiamiento de los potenciales compradores es difícil para la gran mayoría de los que conforman la demanda real. Esto sucede por bajos ingresos, altas cuotas como porción del ingreso familiar, altas tasas de interés, necesidad de plazos más largos, altos iniciales, y dificultades para cumplir con las condiciones de las normas bancarias. Se presentan estadísticas de encuestas por niveles de ingresos, precios de la vivienda y las condiciones crediticias. Aquí hay un fuerte cuello de botella y limitación para la baja clase media y la trabajadora. Señala que se necesitan RD$ 32,000 millones en créditos, para satisfacer la demanda de viviendas entre RD$ 1.0-1.5 millones. Y RD$ 40,000 millones para unidades de RD$ 2 a 3 millones. La cartera hipotecaria para estos sectores de demanda real está muy por debajo de esta cifra de financiamiento. Esto representa una serie limitación.

Con relación a los precios de venta de unidades: “el 58 %, 84,253 hogares, solo podría realizar un pago mensual de RD$ 8,000.00 o menos, el 20 % o 29,160 hogares entre diez mil y veinte mil pesos…”. Estos son datos muy importantes. En otro orden, la mayoría de las personas se encuentran los precios de venta muy altos y las condiciones de préstamos limitadas. El problema esencial, son las altas cuotas de pagos mensuales, en función de los bajos niveles de salarios, lo que es una conclusión preocupante social y económicamente.

Pero en el centro está el problema de altos iniciales, cuotas y las tasas de interés de créditos hipotecarios. El Banco Central debería reducir el encaje legal para la banca, y que ésta cree programas especiales para créditos de viviendas hasta RD$ 2.3 millones, de bajas tasas de interés, digamos el 9 % y planes de iniciales no más del 20 % del ingreso familiar. Podría junto con la banca y asociaciones crear programas o Fondos de créditos hipotecarios especiales. El Gobierno también podría subsidiar parte del interés hipotecario. Igual, las normas prudenciales deben cambiar más y ser más realistas para este sector social. La banca/asociaciones deben adaptarse a este tipo de cliente.

En resumen, es obvio de que a pesar de las buenas intenciones, todavía falta mucho por hacer, en el campo de una agresiva política de construcción y venta de viviendas sociales de bajo costo. La cogestión con las nuevas Fiducias, ayudará mucho en la promoción y administración de complejos proyectos de urbanización. Pero los Ministerios y agencias como INVI, CAASD, las EDES, Ayuntamientos, y ante todo, Medio Ambiente, tiene que cambiar de enfoque y estilo administrativo, y delegar realmente funciones de decisión en la Ventanilla Única de Obras Públicas.

La Oficina del Registrador de Títulos también debe modernizarse, porque en una urbanización subdividir un título maestro, en 400 o 1,000 títulos individuales es una odisea, y tarda casi un año. Si hay que realizar deslindes, tarda aún más tiempo. Algo que no se comprende, cuando en el Catastro, las coordenadas de los terrenos se hacen vía satelital. Sin el título individual la banca y las asociaciones no pueden prestar, lo cual considero muy conservador. Antes bastaba con el título maestro limpio.

Finalmente, para promover y conseguir todos los permisos para una  urbanización de viviendas de bajo costo con su infraestructura, toma más de año y medio. Una gran pérdida de tiempo útil. En un Gobierno de cuatro años, la mitad del tiempo se le pierde a un promotor en iniciar un proyecto. Esperamos que este Estudio de ACOPROVI despierte interés y ayude a mejorar las políticas y mecanismos de un dinámico plan de viviendas sociales.

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